投資家ヤマワケエステートという名前をよく聞きますが、実際にはどんなサービスなの？
利回りが高すぎて、ファンドの組成頻度が高すぎて不安・・・
最近、ヤマワケエステートという名前をよく聞きますが、実際にはどんなサービスなのでしょうか？
多くの方が、利回りの高さや頻繁なファンド組成に不安を感じています。
ヤマワケエステートは、2023年9月に開始された新しい不動産クラウドファンディングサービスです。
名前の由来は、リターンを「山分け」するという考え方から来ています。
このサービスは、不動産クラウドファンディング業界でトップクラスの高利回りファンドを次々と組成しており、利回りが8％以下のファンドは一切組成しないという方針で運営されています。
実際、多くのファンドが年利換算で10％以上の利回りを提供しています。
しかし、こうした高利回りに伴うリスクや、頻繁なファンドの募集に対する不安の声も多く聞かれます。
この記事では、不動産クラウドファンディングに13社以上出資している筆者の視点から、ヤマワケエステートの口コミやリスク、デメリットについて詳しく解説します。
投資を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
ヤマワケエステートの評判・口コミ・レビューはどう？投資した人声
ここでは、X（旧Twitter）から実際にヤマワケエステートを利用している方々のリアルな声をご紹介します。
ヤマワケエステートの良い評判・口コミを紹介
まずは、利用者からの好意的な口コミをご紹介します。
とにかく利回りが良いという意見や、無事に償還されて安心している人の声が見つかりました。
新しいサービスであるにもかかわらず、他の投資商品と比べて抜群の高利回りを提供しているため、非常に多くの関心を集めています。
ヤマワケエステートの悪い評判・口コミ・レビューを紹介
次に、利用者からのネガティブなレビュー・口コミも確認してみましょう。
利回りが高すぎて怪しい、優先劣後の情報が見つけにくい、案件自体に不安があるといった意見が見受けられました。
10%以上の利回りを目指せるファンドは、それだけ高いリスクも伴うことを意味します。
リスクが高いため事前にファンドを詳しく調査したい投資家も多いですが、情報が少なくわかりにくい点は、デメリットとして挙げられるでしょう。
ヤマワケエステートの公式サイトはこちら
ヤマワケエステートの3つの特徴・メリット
ヤマワケエステートの利点としては、以下の3点が挙げられます。
- 高いリターン率
- 多彩な不動産案件の選択肢
- 頻繁な募集機会
順を追って詳しく解説いたします。
ヤマワケエステートの特徴・メリット1.高いリターン率
2024年7月時点で、ヤマワケエステートの募集案件数は105件に上っています。（リセールファンドを含む）
直近10件の平均想定利回りは13.4%（年利）であり、一般的な不動産クラウドファンディングの利回りが約4%であるのと比較して、圧倒的に高いことがわかります。
特に注目すべきは、「神奈川県愛川町 一戸建て再生ファンド」の利回りで、驚異の84.6%を記録しています。
このファンドの運用期間は3ヶ月ですが、その間の利回りは21.15%（税抜き前）に相当します。
このファンドは既に運用が終了しており、実績利回りは95%に達しました。
最も低い利回りでも8%を確保しており、ヤマワケエステートの利回りは他のサービスを大きく上回っています。
利回りが高すぎて怪しい？
ヤマワケエステートの特徴的な「高利回りファンドの組成」ですが、高利回りがかえって怪しく感じる方もいるかもしれません。
ヤマワケエステートが高利回りを実現できる理由の一つは、取り扱うファンドの多くがインカムゲインとキャピタルゲインの両方から利益を得られる「ハイブリッド型」であることです。
インカムゲインを主とするファンドでは、10%を超える高利回りはほぼ不可能です。
例えば、一般社団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」によると、東京の城南エリアでの賃貸住宅一棟の期待利回りは約3.8%です。
これからもわかるように、賃料収入だけで高利回りを目指すのは難しいのです。
ヤマワケエステートでは、土地や建物を取得し、更地にして売却したり、新たに建物を建てて売却したり、複数の土地を統合して売却するなどの手法で利益を上げています。
このような付加価値を加えることで、高く売却でき、高利回りが可能となるのです。
また、ヤマワケエステートのファンドは短期運用が多いです。
そのため、ファンドページに表示されている年利換算の利回りよりも実際の利回りは低くなります。
例えば、2024年5月に募集された「東京都荒川区南千住 新築ファンド」は年利13.5%ですが、運用期間が7ヶ月なので、実際の利回りは約7.8%です。
これでも十分に高いですが、他のサービスでも達成できる利回りです。
さらに、ヤマワケエステートが高利回りを実現できるもう一つの理由は、協力会社の存在です。
特に「エムトラスト社」との協力が重要です。
エムトラスト社は物件取得と開発のプロフェッショナルであり、その専門知識と経験が高利回りの実現に寄与しています。
ヤマワケエステートの特徴・メリット2.多彩な不動産案件の選択肢
ヤマワケエステートは、
- マンション
- 商業ビル
- リゾート地
- ホテル
- 空き家リノベーション
など、さまざまな種類の不動産を取り扱っています。
他のサービスでは、区分マンションのみを対象にするなど、ファンドの組成対象が限られている場合が多いです。
ヤマワケエステートでは、比較的リスクが低くリターンも少ないマンション投資から、リスクが高く高リターンが期待できる空き家リノベーション投資まで、幅広い選択肢を提供しており、投資家は自分のニーズに合った投資先を選ぶことができます。
組成案件が多種すぎる？
ヤマワケエステートでは、さまざまなファンドを組成しています。過去には、「インドアテーマパーク」や「ラーメン革命 富喜製麺」に投資できるファンドもありました。
これらも不動産クラウドファンディングの一部ですが、ジャンルが幅広いため、不思議に思う方もいるでしょう。
ヤマワケエステートの運営会社の親会社である「WeCapital株式会社」は、「投資・調達をカジュアルに。」というミッションを掲げています。
WeCapital株式会社は、投資・配当型クラウドファンディングの別サービス「ヤマワケ」も立ち上げており、投資や調達をもっと手軽に行える仕組みを作ろうとしているのです。
ヤマワケエステートの特徴・メリット3.頻繁な募集機会
ヤマワケエステートは2023年9月にサービスを開始し、10月に第1号ファンドを募集したばかりの新興サービスです。
しかし、2024年7月時点で既に105件のファンドを募集しており、月に10件以上のファンドを立ち上げている計算になります。
他のサービスでは月に2件程度の募集が一般的なため、ヤマワケエステートの募集頻度が非常に高いことが際立っています。
ヤマワケエステートの案件は高利回りで人気を集めていますが、頻繁にファンドが募集されるため、投資のチャンスも多く提供されています。
なんでこんなに組成頻度が高いの？
ヤマワケエステートは、サービス開始から1年も経たないうちに100件以上のファンドを募集しており、そのスピードは他の不動産クラウドファンディングサービスでは例を見ないほどです。
これほど高頻度でファンドを募集できる理由の一つは、「協力会社」の存在です。
2024年7月時点で公開されているファンドには、6つの協力会社が関与していることが確認されています。（筆者調べ）
- エムトラスト
- リープ不動産
- ファクター・ナイン
- JP社
- Knight Frank Korea
- 大和財託社
他の不動産クラウドファンディングサービスでは通常、1社が不動産を探して取得しますが、ヤマワケエステートでは複数の協力会社が不動産を取得しています。
その結果、他社では実現できないスピードでファンドを組成することが可能となっています。
ヤマワケエステートの5つの注意点・デメリット
次にヤマワケエステートの5つの注意点・デメリットについて解説していきます。
- 実績が乏しい
- 途中解約ができない
- 投資できない場合がある
- 劣後出資割合が低い
- ファンドの情報開示が不十分
順を追って詳しく解説いたします。
実績が乏しい
ヤマワケエステートは新しいサービスで、実績がまだ少ないです。
2024年7月時点で償還されたファンドは10件にとどまり、募集件数に比べるとまだ十分とは言えません。
また、元本割れはないものの、想定運用期間が12ヶ月だったファンドが3ヶ月で早期償還されたケースもあります。
早期償還の場合、損失は避けられますが、予想していたリターンが得られない可能性があるため、その点も考慮しておく必要があります。
途中解約ができない
ヤマワケエステートでは、原則として途中解約は認められていません。
緊急時に現金化ができないため、必ず余剰資金で投資することをおすすめします。
ただし、クーリングオフの対象となっており、契約成立時書面の電子交付を受けた日を1日目として8日間以内であれば、書面で通知することで契約を解除することが可能です。
投資できない場合がある
ヤマワケエステートは、高利回りのファンドを毎回募集しているため、非常に人気が高く、投資できないこともしばしばあります。
先着順のファンドでは、募集開始から1分以内に100%の募集金額が集まることもありました。
抽選方式のファンドでは、応募率が1,000%を超えることもありました。
しかし、最近のファンドでは募集が少し落ち着いてきており、先着順のファンドの方が投資しやすくなっています。
劣後出資割合が低い
ヤマワケエステートのファンドには、優先劣後出資の仕組みがあるものもあります。
優先劣後出資とは、ファンドの運用で損失が発生した場合、一定の割合までは事業者が先にリスクを負担するという仕組みです。
ヤマワケエステートでは、劣後出資割合が10%未満のファンドが多く、中には数%しかないものもあります。
他の不動産クラウドファンディングサービスでは、劣後出資割合が10%程度から、多いところでは30%程度までリスクを負担してくれる場合があります。
さらに、劣後出資割合を確認するためには会員登録が必要です。安全性を確かめるためには、まず会員登録をしなければなりません。
ヤマワケエステートのファンド組成頻度の高さを考えると、劣後出資割合を高く設定すると、ヤマワケエステートの負担額が他のサービスと比較して非常に大きくなります。
これは、組成頻度の高さゆえのデメリットとも言えますね。
ファンドの情報開示が不十分
ヤマワケエステートで募集されるファンドには、案件によって開示情報が少ないものがあり、注意が必要です。
他の多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、物件の住所が詳細まで記載されることが一般的ですが、ヤマワケエステートでは住所が途中までしか記載されていないことがあります。
また、駅近物件以外ではアクセス情報が記載されていないこともあり、具体的な対象物件を特定するのが難しく、正確な投資判断がしにくくなる場合があります。
しかし、いくつかのヒントになる情報は公開されており、不動産クラウドファンディングの投資家の中には、その情報を基に物件を特定している人もいます。
XなどのSNSも参考にしながら、慎重に投資を判断することをおすすめします。
ヤマワケエステートの実績はどう？詐欺や元本割れについて
2024年7月現在、ヤマワケエステートでは10件のファンドが償還済みです。
これらのファンドは元本割れや配当遅延もなく、無事に償還されました。
しかし、募集件数と比較すると償還実績はまだ少なく、現時点で元本割れがないからといって安心するのは早計です。
開示されている情報やSNSを活用し、対象物件をきちんと特定した上で、運用期間中の動向や運用期間の長さを考慮し、10%以上のリターンが本当に期待できるかを慎重に判断してから投資することが重要です。
ヤマワケエステートの公式サイトはこちら
ヤマワケエステートは「短期間で多くのリターンを得たい人」向けのクラウドファンディング
ヤマワケエステートは、直近10件のファンドで平均利回りが18%を超えるという驚異的な高利回りを提供するサービスです。
さらに、運用期間の平均は直近10ファンドで10.3ヶ月と、比較的短期間に設定されています。
この短期運用により、資産が長期間ロックされるのを避けつつ、高いリターンを得ることが可能です。
ただし、劣後出資割合が低いこともあり、不動産クラウドファンディングの中でも「ハイリスク・ハイリターン」な投資であることを認識しておくべきです。
投資する際は、余剰資金で行うことを強くおすすめします。
ヤマワケエステートの登録から利用するまでの3つの手順
以下の手順で登録から利用が可能となります。
- 会員登録
- 本人確認手続き
- ファンド申込
会員登録
WEBサイトの「会員登録はこちら」をクリックします。
フォームに必要な情報を入力して会員仮登録を行います。
その後、登録したメールアドレスに届くメッセージから会員本登録を完了させます。
本人確認手続き
運転免許証、パスポート、またはマイナンバーカードを使用して本人確認を行います。
この手続きは、通常1〜3営業日で完了します。
ファンド申込
本人確認が完了し、口座が開設されると、ファンドの申し込みが可能になります。
「案件を探す」ページから募集中の案件に申し込めます。
先着式や抽選式など案件ごとに条件が異なるため、申し込む際は各条件をよく確認するようにしましょう。
ヤマワケエステートは怪しい？よくある質問を2つご紹介
次にヤマワケエステートでよくある質問にをご紹介いたします。
ヤマワケエステートに税金はかかる？
ヤマワケエステートで得た分配金は「雑所得」として扱われ、税金が発生します。
分配金の20.42％が源泉税として差し引かれた後、残りの金額が口座に入金されます。
確定申告は必要？
確定申告が必要な場合と不要な場合があります。
ヤマワケエステートで得た分配金は「雑所得」として扱われ、年間の雑所得の合計が20万円を超えると確定申告が必要です。20万円以下であれば、原則として確定申告は不要です。
ただし、個々の状況によって申告条件が異なる場合があるため、詳細については税務署や税理士に確認することをおすすめします。
ヤマワケエステートの運営会社を紹介
ヤマワケエステートの運営会社はヤマワケエステート株式会社です。WeCapital株式会社の子会社です。
WeCapital株式会社は、ヤマワケエステートのほかにも「ヤマワケ」や「ヤマワケレンディング」の事業も展開しており、これから新しいサービスの開始も予定しています。
ヤマワケエステート株式会社の会社概要
ヤマワケエステート株式会社の詳細情報は以下。
| 会社名 | ヤマワケエステート株式会社 |
| 本社所在地 | 大阪府大阪市中央区北浜2-3-14 小谷ビル3階 |
| 設立日 | 平成30年５月２日 |
| 代表者 | 上川健治 |
| 資本金 | 1億円 |
| 取得している免許 | 宅地建物取引業免許 大阪府知事（1）第62854号不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者（電子取引業務を行う）大阪府知事第19号 |
WeCapital株式会社の会社概要
親会社はこちら。
| 会社名 | WeCapital株式会社 |
| 本社所在地 | 〒106-0032 東京都港区六本木4丁目1-4 黒崎ビル3階 |
| 設立日 | 平成25年4月10日 |
| 代表者 | 代表取締役 松田 悠介 代表取締役 橋口 遼 |
| 取得している免許 | 金融商品取引業／関東財務局長(金商) 第2768号(第二種金融商品取引業(電子募集取扱業含む)) 宅地建物取引業／東京都知事 (1) 第103303号 |
まとめ
今回紹介したヤマワケエステートについて、投資家にとって重要なメリットを3つまとめました。
- 圧倒的な利回り
- 多様な不動産への投資機会
- 短期間での運用が可能
他社よりリターンが大きい分、リスクも比例して高くなる投資先であると筆者は感じています。
利回りや人気だけに惹かれて投資するのは危険です。特に初心者の方は注意が必要です。
リスクを理解し、余剰資金の範囲で投資をする方は、この機会に会員登録を検討してみてはいかがでしょうか。
ヤマワケエステートの公式サイトはこちら